Nytt hem? Så kan du göra ett lyckat köp

En modern bostadsrätt i stan eller ett äldre hus med charmiga detaljer. Kanske en stuga vid havet? Vad du än drömmer om kan det kännas som ett stort steg att köpa något så dyrt. Allt ska gå snabbt, och det kan kosta mer än något annat du köper i livet.

Det viktigaste av allt: undersök bostaden noggrant!

Ibland marknadsför mäklaren bostaden med att den är besiktad. Säljaren kan också ha en så kallad dolda fel-försäkring. Räcker inte det då? Svaret är nej, inte alltid.

Vad är säljarens ansvar – och din undersökningsplikt

Någon som säljer ett hus ansvarar för dolda fel i tio år efter köpet. För en bostadsrätt sträcker sig ansvaret i två år. Men det är mycket som inte räknas som dolda fel. För att slippa överraskande kostnader måste du göra en noggrann undersökning innan du köper en bostad. Det kallas att du har en undersökningsplikt – och den är långtgående.

Vanliga missuppfattningar när du köper en bostad

”Säljarens besiktning räcker för att upptäcka fel.”

​Nej, en oberoende besiktare kan göra en mer omfattande undersökning av fler delar i bost​aden.

”Fel som inte syns, hörs eller luktar är dolda. De är inte köparens ansvar.”

Visserligen syns inte alltid fel vid en besiktning, men det kan ändå vara ditt ansvar som köpare att åtgärda dem, till exempel om du kan förvänta dig att bostaden har renoveringsbehov utifrån ålder, pris eller skick.

”En dolda fel-försäkring täcker alla fel och kostnader.”

Nej, den har oftast många undantag!

"Det räcker om säljaren eller besiktaren har varnat för ett fel.”​

Sådan information ska du snarare se som ett tecken på att du måste göra en oberoende besiktning. Din egen besiktare kan i sin tur rekommendera en djupare undersökning. Om ni till exempel skulle behöva borra i ett golv eller flytta ett tungt skåp bör ni också göra det för att uppfylla undersökningsplikten. I sådana fall får du såklart prata med säljaren och besiktaren om hur ni kan gå vidare.

Hur ska du undersöka en bostadsrätt?

Att köpa en bostadsrätt upplevs kanske inte lika svårt som att köpa ett hus. Det är inte heller samma regler som gäller. Jordabalken gäller när du köper ett hus medan köplagen reglerar bostadsrätter. Men oavsett vad har du som köper alltid en undersökningsplikt.

En mäklare vill ofta driva igenom en lägenhetsförsäljning så snabbt som möjligt. Därför kan det vara tufft att hinna ta hjälp av en egen oberoende besiktare, och det händer att mäklare väljer en annan budgivare om du vill göra en besiktning. Då får du bestämma dig för om du tycker att det är värt att köpa bostadsrätten eller inte. Men på visningen ska du alltid se till att undersöka bostadsrätten noggrant. Läs på om vanliga fel i lägenheter och var den där besvärliga personen.

Exempel på hur du kan undersöka:

• Titta bakom krukor, under mattor, möbler och tavlor efter mörka fläckar.
• Mät bostaden med måttband.
• Prova att spisen, kranar och golvvärme fungerar.
• Kontrollera att vattnet rinner undan i vasken eller handfatet.
• Sätt på duschen och kontrollera golvlutningen och att vattnet rinner ner i golvbrunnen.
• Titta under diskbänken och i garderober.

Om du upptäcker ett fel efter köpet är det viktigt att meddela säljaren så snart som möjligt. Det finns nämligen en regel om att reklamationen måste ske inom ”skälig tid” efter att du upptäcker felet, inte bara inom två år efter köpet. Du bör helt enkelt klaga så fort du anar att något kan vara fel, gärna direkt efter att du får tillgång till lägenheten.

Två saker att ha extra koll på när du tittar på hus

I ett hus ska du vara uppmärksam på samma saker som när du undersöker en bostadsrätt. Men två saker som du kan undersöka extra noga är:

• att vattnet rinner undan i tvättställ, diskhoar och handfat
• golvlutningen och att vattnet rinner ner i duschens golvbrunn.

Fyra fördelar med att göra en egen besiktning

1. Du kan upptäcka dolda fel
   En säljarbesiktning kan antyda fel, och ibland görs den bara för att säljaren ska kunna teckna en dolda fel-försäkring. En oberoende besiktning är mer omfattande och undersöker fler delar av bostaden. Den kan också tydliggöra brister som inte är uppenbara vid en vanlig visning. De kan inkludera strukturella problem, fuktskador eller el- och VVS-problem. Tänk på att det också kan vara bra att göra en separat extra besiktning av all el så att den fungerar och är korrekt. Även om det finns ett nytt elsystem, så kan en oberoende besiktare hitta fel.
2. ​Du kan göra en kostnadsberäkning
   Genom att få en professionell bedömning av bostadens skick kan du som köper få en tydligare bild av kostnader för reparationer och underhåll på kort eller lång sikt. Det kan hjälpa dig att bestämma dig för om du ska köpa bostaden och vad den får kosta.
3. Besiktningen hjälper dig att förhandla
   Om det finns fel får du en starkare position i förhandlingarna med säljaren. Det kan leda till att du kan begära avdrag på priset eller att säljaren åtar sig att åtgärda felen innan försäljningen.
4. Det ger en trygghet
   Att göra en besiktning ger dig som bostadsköpare större trygghet i ditt beslut. Att veta att du har fått en professionell bedömning av fastighetens skick kan minska osäkerheten och riskerna som är förknippade med att köpa ett okänt hus eller en lägenhet.

Vad är ett dolt fel – och inte?

Ett dolt fel kan finnas i alla delar av ett hus eller en bostadsrätt och handla om strukturella fel som leder till fuktskador, el- eller VVS-problem. Läs mer om dolda fel här.

Säljaren har ett ansvar att upplysa – men undersök ändå!

Säljaren ska berätta om kända fel som är onormala i förhållande till husets eller lägenhetens ålder – sådant som du som köpare inte kan upptäcka själv. Det kallas att säljaren har en upplysningsplikt. För bostadsrätter gäller plikten bara större fel. Om säljaren har känt till ett fel utan att berätta om det, är det dolt fel. Då kan hen bli skyldig att ersätta dig. Men tänk på att det räcker att något bara antyds i en besiktning. Om säljaren har upplyst om felet är det inte dolt, och då måste du stå för reparationskostnaderna själv.

Ha därför koll på minsta tecken på fel när du köper ett hus eller en bostadsrätt och gör alltid en egen besiktning för att förstå problemet. En besiktning av en bostadsrätt kostar oftast mindre eftersom den omfattar färre delar.

Vad täcker hemförsäkringen?

Hemförsäkringen för din villa eller bostadsrätt täcker inte dolda fel eller skador som har inträffat före den började att gälla. Du kan alltså inte få ersättning för äldre skador eller konstruktionsfel. Om du anlitar en jurist för att föra din talan i en tvist om ett dolt fel kan du ibland få ersättning för juridiska ombudskostnader genom hemförsäkringens så kallade rättsskydd.

Varför räcker det inte med en dolda fel-försäkring?

En dolda fel-försäkring kallas också för överlåtelseförsäkring och den ingår inte i en försäkring för din villa, sommarstuga eller bostadsrätt. Det är säljaren som tecknar försäkringen via mäklaren och den har ofta olika villkor och begränsningar. Det är väldigt vanligt att det finns undantag för kategorier som el- och vattenledningar, vitvaror, skorsten, värmesystem, radon och mer. I vissa fall täcks i stort sett bara byggnadens konstruktion av dolda fel-försäkringen. Den minskar alltså inte ditt ansvar att undersöka bostaden noggrant!

Så gör du ett tryggt köp

Ett dolt fel eller inte. Det kan vara riktigt besvärligt att upptäcka ett problem med drömlägenheten eller det vackra gamla huset långt efter att du har flyttat in. För att slippa ekonomiska överraskningar och tvister med säljaren, se alltid till att veta vad du köper. Granska bostaden så noga du kan innan du bestämmer dig. Lycka till!